承租人不享有优先权的情形

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承租人不享有优先权的情形

具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持:

(1)房屋共有人行使优先购买权的;

(2)出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;

(3)出租人履行通知义务后,承租人在15日内未明确表示购买的;

(4)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的.

优先购买权限制性保护的发展及其应用

基于承租人优先购买权的价值与社会经济发展存在一定程度的不协调性,理论和实务界均提出对承租人优先购买权的限制性保护需求.

从国外的立法、司法实践来看,承租人优先购买权的限制性保护主要体现在以下几个方面:

1、房屋部分承租、整体转让情形.当承租人所租赁的房屋与一起出售的其他房屋相分离明显会给出租人造成损失时,承租人不得就其承租部分行使优先购买权,如出租人出售成套房屋或必须将房屋整体出售情形.

2、出租人基于某种特殊人身关系低价出售房屋情形.如果出租人将房屋以明显低于市价出卖房屋是基于某种特殊的身份关系,如亲朋好友、单位职工等,离开该特殊的身份关系,出租人不愿出卖房屋或不愿以明显低于市价价格出卖房屋的,承租人在此情形下不享有优先购买权.

3、租赁房屋非基于买卖而发生权利转让的情形.如赠与、遗赠和继承场合;另在出于公共利益目的而实施的征收、征用等情形,租赁房屋的物权变动是基于公法手段实现,此属于所有权的原始取得,承租人亦不得行使优先购买权.

4、租赁房屋基于"视为出卖"的情形.(1)出租人以房屋所有权出资,因企业的收购、合并或者分立而变更房屋所有人,出租人以自有房屋作价与他人合作扩建、改建房屋等,此类情形下由于出租人的目的不在于通过出让房屋所有权而取得价金,承租人不得行使优先购买权;(2)出租人将房屋以产权置换的方式进行的互易场合,如果出租人的目的在于获得第三人的房屋所有权,则承租人不能行使优先购买权;(3)抵押权人行使抵押权或出租人以房屋抵债情形,因出租人的目的是通过房屋所有权的转移实现抵押权的消灭或代替金钱的给付,承租人不能行使优先购买权.

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