房地产企业：合规处理行业共性税务问题

 8月14日下午，中国大企业税收研究所联合合肥市国际税收研究会和合肥市税务学会，在合肥市共同举办了长三角区域房地产开发企业税收政策研讨会。与会专家围绕房地产企业实务中的热点和难点问题展开了深入研讨。有关专家和税务机关表示，房地产企业只要找对方法，就能合规处理行业共性税务问题。

　“全部持有”是时点条件还是时段条件?

　　实务中，房地产开发企业拿地，交由项目公司开发的情形比较普遍。

　　土地出让金收据开具给房地产开发母公司后，项目子公司如果要在确认销售额时扣除土地价款，须满足三个条件。其中一个条件就是：项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。中梁地产税务总监陆志军提出，“全部持有”是只需在交付或支付等某一时点满足即可，还是须在项目全周期满足?

　　房地产项目因融资及合作开发商的需要，常常会在拍到土地后，以老股东转让股权，或直接引进新股东的方式，增资扩股。实践中，要求企业在整个开发周期维持股权结构不变，房地产行业之所以会出现这类疑难问题，主要还是因为不同地区的政策执行口径存在差异。

国家税务总局安徽省税务局货劳处干部刘毅在工作中接触过不少此类问题。他表示，对于这类“疑难杂症”，企业可以从纷繁复杂的地产与财税的法间差异中跳出来，变通看待和解决。例如，尽早成立项目子公司，对竞拍保证金之后余款的支付和财政票据的取得进行相应约定，将解决问题的端口“环节前置”。同时，建议企业积极与政府相关部门进行沟通，形成良性互动，为后续企业按规定扣除向政府部门支付的土地价款，准备充分、合法的凭证和依据。

　　集团公司收取的服务费能否税前扣除?

　　实践中，房地产企业的集团公司由于种种原因，会向成员企业收取的金额较大的服务费。这笔费用如果合理性不足，很容易导致税务风险。

　  集团一体化运作是房地产企业目前通行的做法。集团母公司作为“把舵人”，配置了大量的专业团队，为下属项目公司提供关键决策与风险咨询，在此过程中收取服务费无可厚非。但是，这种组织结构下，子公司支付的服务费能否税前扣除，在实务中存在争议。

　　对于这个问题，国家税务总局安徽省税务局所得税处干部张金海颇有研究。他表示，税收政策的规定，如果收取的服务费符合市场经济活动的独立交易原则，属于项目公司实际发生且应当承担的成本，具有业务实质，则可在企业所得税税前扣除;如果无实际业务支撑，纯粹是集团收费，则不得在税前扣除。

基于此，叶永青建议房地产企业，应制定集团内部统一的分摊依据、服务方式、服务结果标准，以保证税前扣除的服务费符合规范。

　　无偿移交房产，成本能否据实扣除?

　　近些年来，我国政府大力推进公共租赁房等保障性住房建设，进一步完善住房体制机制和政策体系。招拍挂文件中往往会明确规定，房地产企业应通过向土地原始产权人支付实物资产的方式获得土地，或须配建一定比例的保障性住房。这种情况下，企业所移交房产的成本，能否在计算土地增值税时扣除?与会专家认为，应区分交易的实际情况，分类进行处理。

　　举例来说，一家房地产企业为提升拿地优势，帮助当地政府建造了一座公园。由于该公园的产权属于政府，而非代建的房地产企业，后期不存在产权权属的转移，企业也就不涉及土地增值税视同销售情形，无需缴纳土地增值税。

在实务中，如果房地产企业将项目中建成的一栋建筑物，作公共配套设施处理，并在与业主签订的合同或公示的其他文件中注明：该建筑属于公共配套设施，该建筑物的产权登记为全体业主。这样，其成本、费用可在计算土地增值税时扣除。